Een hypotheek is een omvangrijke lening met veel speciale mogelijkheden. Een hypotheek aanvragen is niet iets wat je zomaar even doet. Meestal ga je dan ook met een adviseur aan tafel zitten om de opties goed door te bespreken. Maar als je je goed inleest, dan kan je zelf ook betere beslissingen nemen. Ben je erg zeker van jezelf en begrijp je alle consequenties, dan kan je ook een hypotheek zonder een adviseur afsluiten.

Wat komt er allemaal kijken bij een hypotheek?

Wil je een huis kopen en kan je dit niet uit eigen zak betalen, dan heb je daarvoor een hypotheek nodig. Een hypotheek aanvragen is ingewikkeld. De belangrijkste hypotheekzaken worden hieronder toegelicht. Lees het even rustig door, zodat je goed geïnformeerd het proces van het aanvragen van een hypotheek kan ingaan.

Wat is een hypotheek?

Een hypotheek is een lening die je afsluit om een huis te kunnen kopen. Het is een omvangrijke lening, en daarom een speciaal type lening en redelijk complex. Je leent het bedrag van de bank (de hypotheekverstrekker). De bank wilt de woning als onderpand voor de lening, als zekerheid dat ze het geleende bedrag terugkrijgen. Daarom is het een hypothecaire lening, oftewel een hypotheek.

Als je de lening niet meer kunt terugbetalen, heeft de bank het recht om de woning te verkopen. Op deze manier heeft de bank de garantie dat ze het geleende bedrag terugkrijgen. Een mogelijke restschuld komt dan voor jouw rekening. Daarom is het belangrijk dat je in staat bent om gedurende de looptijd van de hypotheek (doorgaans 30 jaar) maandelijks de aflossing + rente te kunnen betalen.

Vandaar de hoge eisen van banken met betrekking tot je inkomen, vaste lasten en schulden. Ze willen een totaal plaatje van jouw situatie om zo goed mogelijk te kunnen inschatten of je in staat bent de hypotheek terug te betalen.

Onderdelen van een hypotheek

Een hypotheek bestaat over het algemeen uit 3 belangrijke onderdelen: de lening zelf, de aflossing en de verzekering.

  1. Lening – Dit is het bedrag dat je leent bij de bank om een woning te kunnen kopen. Je betaalt rente aan de bank over deze lening, totdat het volledige bedrag is terugbetaald aan de bank. De looptijd van een hypotheek in Nederland is doorgaans 30 jaar. Iedere maand wordt de verschuldigde rente automatisch geïncasseerd door de bank.
  2. Aflossing – De lening betaal je terug aan de bank. Dit heet aflossen. Als het aankomt op aflossen dan zijn er twee verschillende type hypotheekvormen.
    1. Annuïteitenhypotheek
    2. Lineaire hypotheek

    Deze twee hypotheekvormen verschillen in de manier waarop je de hypotheek aflost. Bij de meeste hypotheekvormen moet je iedere maand een deel van je hypotheek aflossen aan de bank, en daar bovenop de verschuldigde rente betalen. Lees meer over deze twee hypotheekvormen.

    Er zijn ook nog andere hypotheekvormen waarbij je elke maand spaart en de hypotheek aan het einde van de looptijd in één keer aflost (spaarhypotheek). Deze hypotheekvormen zijn tegenwoordig niet meer mogelijk om nieuw af te sluiten. Er zijn daarnaast nog wel vormen van aflossingsvrije hypotheken, dat zijn hypotheken zonder een vast aflossingsschema.

  1. Verzekering – Er zijn twee type verzekeringen die je tezamen met een hypotheek kunt afsluiten.
    1. Levensverzekering – Deze verzekering wordt door veel banken vereist bij het afsluiten van een hypotheek. De verzekering geeft een uitkering in het geval van je overlijden.
    2. Woonlastenverzekering – Deze verzekering geeft een uitkering in het geval van arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Dan kun je wellicht je hypotheeklasten niet meer betalen, en biedt deze verzekering dus een goede uitkomst. Deze verzekering is in veel gevallen niet verplicht om af te sluiten om een hypotheek te kunnen krijgen, maar natuurlijk wel aan te raden.

Hypotheek aanvragen

Een hypotheek aanvragen doe je zo. Heb je een woning op het oog? Dan kun je officieel een bod uitbrengen. Wanneer dit bod wordt geaccepteerd, teken je een voorlopig koopcontract bij de notaris. Dán is het zaak om de financiering in orde te brengen. Wanneer je de financiering niet rond kunt krijgen, kun je binnen een bepaalde tijd dit voorlopig koopcontract kosteloos annuleren. In deze periode kun je je oriënteren op de hypotheekverstrekker met de beste voorwaarden en laagste rente.

Een financieel adviseur kan je helpen bij een hypotheek aanvragen, en bij het gehele proces eromheen. We kunnen je sterk aanbevelen om een financieel adviseur in de hand te nemen voor het gehele koopproces, te beginnen bij het berekenen van je budget. Maar ook voor het doen van een bod en de hypotheek aanvragen. Een hypotheek aanvragen kan een ondoorzichtig, ingewikkeld proces zijn. De financieel adviseur heeft hier ervaring mee en korte lijntjes met de hypotheekverstrekker. Dat maakt het gehele proces een stuk gemakkelijker, sneller en minder stressvol.

Stappen hypotheek aanvragen

Toch is het belangrijk dat je vóórdat je een bod uitbrengt op een huis al weet of je het benodigde bedrag kunt lenen. Dit is een simpel rekensommetje wat je zelf al kunt maken. Je kunt een preciezer rekensommetje maken met je financieel adviseur, maar je kunt zelf de volgende stappen volgen om een idee te hebben van je budget:
Vraagprijs – Wat is de vraagprijs (of verwachte koopprijs) van de woning?
Extra kosten aankoop – Wat zijn naar verwachting de bijkomende kosten voor het aankopen van een woning? Dit kan een aanzienlijk bedrag zijn. Neem hierin mee de kosten voor een financieel adviseur, overdrachtsbelasting, notariskosten en andere bijkomende kosten. Bereken een ruwe schatting, maar houd er rekening mee dat deze post enkele duizenden euro’s kan zijn.
Eigen vermogen – Hoeveel geld kan je zelf inbrengen?
Benodigde hypotheek – Welk bedrag moet je extra te moeten lenen om de woning te kunnen aankopen?

Vervolgens kun je op de website van veel hypotheekverstrekkers berekenen welk bedrag aan hypotheek je maximaal kunt krijgen op basis van je inkomen. Let op dat huidige leningen die je hebt lopen (waaronder ook bestaande creditcards en rood staan mogelijkheden, ook als je dus niet rood staat), een negatieve BKR-registratie en een erfpacht meetellen in de berekening van het maximale bedrag dat je kunt lenen. Je kunt hier dus beter eerlijk over zijn.

Nu weet je ruwweg of je de benodigde hypotheek kan krijgen, en weet je dus ook je budget voor het kopen van een huis.

Hypotheekofferte aanvragen

Je hebt een huis op het oog, een bod gedaan en een voorlopig koopcontract getekend. Vervolgens vraag je een hypotheekofferte aan bij de geldverstrekker. Ook hierbij kan een financieel adviseur je helpen. Wanneer je hiermee akkoord gaat, ontvang je een bindende offerte van de hypotheekverstrekker. Dan kun je ervan uitgaan dat alle voorwaarden en documenten zijn goedgekeurd en kun je naar de notaris gaan om de aankoop van de woning in orde te maken.

Benodigde documenten hypotheek aanvragen

Je hebt een hele rits documenten nodig voor het aanvragen van een hypotheek. En alles dient in orde te zijn. Je hebt onder andere de volgende gegevens/documenten nodig:

  • Inkomensgegevens – Verdien je genoeg voor de hoogte van de hypotheek?
  • Eigen vermogen – Wat breng je zelf in om de woning te kopen?
  • Financiële verplichten – Heb je schulden of andere betalingsverplichtingen, zoals alimentatie?
  • Gegevens polis aanvraag.
  • De gegevens van de woning die je wilt aankopen.
  • Gegevens huidige woning – Wanneer van toepassing, zodat de hypotheek kan worden overgezet.
  • Partnerschap – Heb je een financiële partner?
  • Overige documenten.

Een financieel adviseur kan je helpen bij het verzamelen van alle benodigde documenten. Je vindt hier een overzicht van alle benodigde documenten en gegevens voor het aanvragen van een hypotheek. Een hypotheekverstrekker kan echter aanvullende eisen hebben.

Hypotheekvormen

Een hypotheek is een lening bij de bank of hypotheekverstrekker. De lening moet worden afgelost. De verschillende type hypotheekvormen onderscheiden zich op de manier waarop je kunt aflossen. De verschillende type hypotheken worden hieronder verder toegelicht.

Hypotheek aflossen tijdens looptijd

Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek, kun je tegenwoordig alleen maar kiezen uit deze twee hypotheekvormen. In deze vormen betaal je de hypotheek maandelijks af. Hierdoor wordt de totale hypotheek (het totale geleende bedrag) iedere maand iets minder. Er zijn twee hypotheekvormen die je tijdens de looptijd aflost:

  • Annuïteitenhypotheek – Je maandelijkse lasten blijven bij een annuïteitenhypotheek tijdens de looptijd gelijk. Het deel van de lasten waarmee je de lening aflost, stijgt gedurende de looptijd. Dit betekent dat je aan het begin meer rente betaalt en minder aflost, terwijl je aan het einde van de looptijd meer aflost en minder geld aan rente betaalt.
  • Lineaire hypotheek – Je netto maandelijkse lasten dalen tijdens de looptijd. Dit betekent dat je bij een lineaire hypotheek aan het begin van de looptijd relatief meer afbetaald dan aan het einde van de looptijd.

Een combinatie tussen beide hypotheekvormen is ook mogelijk.

Hypotheek aflossen aan het einde van de looptijd

spaarhypotheek

Hypotheekvormen zoals een spaarhypotheek kun je tegenwoordig niet meer nieuw afsluiten. Toch zijn er nog veel mensen die deze hypotheekvormen hebben op hun huidige woning. Het kenmerk is dat je de lening niet maandelijks aflost, maar juist maandelijks geld stort op een bepaald financieel product. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek betaal je het totale bedrag in één keer af met het opgebouwde vermogen. De rente dient wel elke maand te worden betaald.

Deze hypotheekvormen zijn:

Aflossingsvrije hypotheek

De laatste hypotheekvorm is de aflossingsvrije hypotheek. Hierbij mag je zelf bepalen of je maandelijks een deel van je hypotheek wilt aflossen. Je kunt er dus ook voor kiezen om de hypotheek af te lossen aan het einde van de looptijd of wanneer je de woning verkoopt. De rentekosten moet je wel maandelijks betalen. Zolang je dus niets aflost van de lening, blijven deze rentekosten hoog.

Hypotheekrentes

Wil je een woning kopen en daarvoor een hypotheek afsluiten? Dan wil je profiteren van de laagst mogelijke hypotheekrente.

Stel je voor: de looptijd van een hypotheek is doorgaans 30 jaar. De rente op een hypotheek kun je vaststellen voor een bepaalde periode, zoals 5 jaar, 10 jaar of zelfs voor 30 jaar. De hoogte van de rente is een heel belangrijk punt. Een tiende verschil in rente kan je duizenden euro’s extra kosten over de gehele looptijd van de hypotheek.

Daarom kun je beter voor een zo’n laag mogelijke rente gaan. De gemiddelde rente op een hypotheek staat momenteel zeer laag. Hier kun je van profiteren door de rente voor langere periode vast te zetten. Wanneer je de rente voor een langere periode vastzet, wordt de rente echter naar boven bijgesteld. Een financieel adviseur kan je hier passend advies over geven, zodat je de laagst mogelijke hypotheekrente kunt vastzetten.

Welke bank heeft de laagste hypotheekrente?

Maximale hypotheek berekenen

Heb je al een woning op het oog? Of ben je gewoon benieuwd wat je maximale budget is voor een nieuwe woning? Je kunt zelf gemakkelijk online de maximale hypotheek berekenen die je kunt krijgen met de Nationale Hypotheek Garantie. De maximale hypotheek is namelijk afhankelijk van een aantal factoren, waaronder de rentevaste periode en je inkomen.

De maximale hoogte van de hypotheek die je kunt krijgen, hangt af van een aantal factoren. Bijvoorbeeld je bruto-inkomen, eventuele leningen die je al hebt en de rente die er geldt. Elke hypotheekverstrekker heeft een andere maximale hypotheek voor jouw situatie. Het loont dus om even rond te kijken en hypotheken en hypotheekrentes te vergelijken.

Hoeveel kun je maximaal lenen?

Hypotheek oversluiten

Dit zijn de factoren die je maximale hypotheek bepalen:

  • De maximale hypotheek per jaar. Dit wordt ook wel de woonquote genoemd. Dit wordt bepaald op basis van je bruto inkomen en je leeftijd.
  • De rentevaste periode, welke kan verschillen afhankelijk van je eigen voorkeur.
  • Hypotheekrente, hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen.
  • De looptijd van de hypotheek, al staat deze over het algemeen op 30 jaar.
  • Hypotheekrente aftrek. In het geval van aftrekbaarheid, heb je een hoger maandelijks besteedbaar inkomen en kun je dus een hogere hypotheek krijgen.
  • Je bruto inkomen per jaar. Zoals je begrijpt: hoe hoger je inkomen, hoe meer hypotheek je kunt krijgen.
  • Eventuele andere financiële verplichtingen die je hebt, zoals een andere lening, een persoonlijke schuld of alimentatieverplichtingen.
  • De waarde van de woning die je wilt kopen.
  • Nationale hypotheek Garantie (NHG). Met de NHG heeft de hypotheekverstrekker meer zekerheid, kan hij een lagere rente bieden en kun jij dus meer geld lenen.
  • Gedragscode Hypothecaire Financiering, dit zijn officiële regels waaraan de hypotheekverstrekker moet voldoen.
  • Persoonlijke factoren die een invloed hebben op je uitgaven kunnen de maximale hypotheek beperken. Bijvoorbeeld een studieschuld, erfpacht, creditcard, leasecontracten, enzovoort.

Zoals je ziet, zijn er ontzettend veel factoren die mee kunnen tellen bij de berekening van je maximale hypotheek. Je kunt daarom zelf een globale berekening maken, en daarnaast rekening houden met onder andere bovenstaande factoren. Het is echter uiteindelijk aan de bank om te berekenen hoe hoog de maximale hypotheek zal zijn die zij kunnen verstrekken.

Een financieel adviseur kan je erg helpen bij al deze factoren. Door hun ervaring kunnen ze goed inschatten welke persoonlijke situaties invloed kunnen hebben op de maximale hypotheek. Daarom kunnen ze je erg goed begeleiden in het gehele proces.

Hypotheek oversluiten

Wil je een nieuwe hypotheek afsluiten? Dan wil je je huidige hypotheek oversluiten. Dit kan bij je huidige bank of bij een andere hypotheekverstrekker. Omdat de rente op een hypotheek momenteel erg laag staat, kan het een slim moment zijn om je hypotheek over te sluiten om hiermee je maandlasten te verlagen.

Is een hypotheek oversluiten financieel aantrekkelijk?

De reden waarom je je hypotheek wilt oversluiten, is omdat dit financieel aantrekkelijk kan zijn. Dit kan zijn in de volgende gevallen:

  • Lagere maandlasten – Doordat de rente op hypotheken momenteel erg laag staan, kun je profiteren van een lagere rente waardoor je maandlasten ook lager worden.
  • De rentevaste periode van je hypotheek loopt af – Dit is een goed moment om te oriënteren of het oversluiten van je hypotheek voor jou gunstig kan uitvallen. Wanneer de rentevaste periode afloopt, kun je vaak je hypotheek oversluiten zonder boete.
  • Verbouwen van je huis – Als je extra wilt lenen om de verbouwing te kunnen bekostigen, kun je overwegen om je hypotheek over te sluiten en tegelijkertijd te verhogen.
  • Persoonlijke situatie is gewijzigd – Er kunnen veel dingen veranderen. Bijvoorbeeld je gezinssituatie, baan of het ontvangen van een erfenis. Daardoor kunnen ook je woonwensen wijzigen. Je kunt je hypotheek oversluiten zodat deze beter aansluit bij je nieuwe situatie.
  • Overwaarde woning – Heeft je woning een aanzienlijke overwaarde? Dan kun je wellicht een hypotheek afsluiten met een lagere rente. Dit kan je veel geld besparen.

Let op! Om je hypotheek over te sluiten, dient de waarde van je woning altijd hoger te zijn dan de hypotheek die op de woning rust. Houd daarnaast rekening met de kosten voor het oversluiten van de hypotheek. Een hypotheek oversluiten kost je altijd geld. Denk bijvoorbeeld aan advieskosten, notariskosten, bemiddelingskosten, NHG, taxatiekosten, enz. Bovendien dien je wellicht een boete te betalen voor het vroegtijdig wijzigen van de hypotheek. Toch kan het oversluiten nog steeds financieel aantrekkelijk. Dit rekensommetje dien je eerst te maken.

Daarom raden we je aan om de kosten en baten van het oversluiten van je hypotheek op een rijtje te zetten. Een financieel adviseur kan je hierbij helpen.

Hypotheekrenteaftrek berekenen

De hypotheekrenteaftrek is een aantrekkelijk financieel belastingvoordeel voor woningeigenaren met een hypotheek. Je kunt de rente op de hypotheek aftrekken van je bruto inkomen. Daardoor betaal je minder inkomensbelasting. Hier zijn echter voorwaarden aan verbonden.

Naast deze hypotheekrenteaftrek mag je ook andere kosten aftrekken die je in het jaar van aankoop van de woning hebt gemaakt. Deze kosten gelden als eenmalige aftrek. Dit zijn kosten die betrekking hebben op de aankoop van de woning, zoals:

  • Kosten voor het afsluiten van de hypotheek
  • Taxatiekosten
  • Notariskosten
  • Borgtochtprovisie Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
  • Kosten voor het verlengen van de hypotheekofferte

Meer (actuele) informatie over de hypotheekrenteaftrek vind je bij de Belastingdienst.

Hypotheek voor zzp’er

Ben je zzp’er, freelancer of zelfstandige en wil je bekijken wat de opties voor je zijn om een hypotheek af te sluiten? Je bent niet de enige. Er zijn steeds meer Nederlanders die als zzp’er werken en een hypotheek willen afsluiten. De markt is daardoor aan het veranderen.

Een lastig punt voor hypotheekverstrekkers is dat zij graag zoveel mogelijk zekerheid willen, terwijl zzp’ers dit niet voldoende kunnen geven. Toch kun je als zzp’er een prima stabiel inkomen hebben. Het is als zzp’er lastiger om een hypotheek te krijgen, maar zeker niet onmogelijk.

Hypotheek aanvragen zzp’er

Factoren die van belang zijn voor zzp’ers bij het krijgen van een hypotheek, zijn:

  1. Hoe lang werk je al als zelfstandige/zzp’er?
  2. Heb je voorheen in dezelfde sector gewerkt in loondienst?
  3. In welke sector ben je werkzaam?
  4. Zit er een stijgende lijn in je omzet?

Daarnaast kunnen hypotheekverstrekkers nog aanvullende vragen hebben om te bepalen hoe stabiel jouw inkomenssituatie is. Hoe stabieler, hoe beter. Hypotheekverstrekkers willen waarschijnlijk je hele financiële situatie uitspitten voordat ze een antwoord geven. Hier dien je dus in mee te gaan. De bank wilt achterhalen of jij de geplande maandlasten in de toekomst kunt betalen.

De bank zal dit berekenen aan de hand van je huidige situatie, maar ook aan de hand van je inkomen in de afgelopen drie jaren. Op basis van deze gegevens berekent de bank je maximale hypotheek.

Voordat je aan dit proces begint, kun je zelf al beginnen met het overzichtelijk maken van je huidige financiële situatie. Wij kunnen je sterk aanraden om zelf een startkapitaal bij elkaar te sparen om je hypotheek mee aan te vullen. Dit zal een goede indruk geven naar de hypotheekverstrekker. Een goede verzekering als zzp’er tegen arbeidsongeschiktheid en een levensverzekering is ook in veel gevallen een vereiste. Daarnaast dien je de jaarcijfers van de afgelopen drie kalenderjaren te kunnen overhandigen, en dienen deze overtuigend te zijn.

Lukt het toch niet om als zzp’er een hypotheek te krijgen? De reden is dat jouw specifieke situatie waarschijnlijk niet genoeg zekerheid geeft aan de bank. Dit kun je veranderen door meer eigen vermogen in te brengen in het kopen van een huis. Of door toch een (tijdelijk) werkcontract te krijgen om de bank te overtuigen.

Hypotheek verhogen

Wil je een nieuw huis kopen of je huidige woning verbouwen? Dan kun je je hypotheek verhogen met een bepaald bedrag.

Wanneer je huidige hypotheek is afgesloten vóór 2013 gelden nog de oude regels bij het verhogen van deze hypotheek. Dit wil zeggen dat je niet verplicht bent om je hypotheek af te lossen. Je kunt bij de verhoging dus ook kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek en hebt toch nog recht op hypotheekrenteaftrek.

Wanneer de verhoging van je hypotheek hoger is dan de huidige hypotheek, gelden er andere fiscale regels. Dan sluit je eigenlijk een nieuwe hypotheek af. Voor een nieuwe hypotheek geldt dus dat je kunt kiezen tussen een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Kies je dit niet, dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Het verhogen van je hypotheek kost altijd geldt. Je dient ook hiervoor notariskosten, bemiddelingskosten, advieskosten en taxatiekosten te betalen. Daardoor kan het in sommige gevallen financieel voordeliger zijn om je gehele huidige hypotheek over te sluiten, om zo te profiteren van een lagere rente over je gehele hypotheek. Je financieel adviseur kan je hier passend advies over geven.

Let op: de verhoging van de hypotheek moet passen bij de inkomenseis. Toch kan de huidige situatie ervoor zorgen dat je meer kans hebt dat de hypotheekverhoging wordt geaccepteerd. Bijvoorbeeld wanneer een deel van de hypotheek al is afbetaald, je zelf spaargeld inbrengt of wanneer de waarde van je woning aanzienlijk is gestegen.

Elke situatie is anders. Bekijk daarom nauwkeurig of het in jouw situatie slim is om je hypotheek te verhogen.